En el sector inmobiliario mexicano, las FIBRAS y SIBRAS constituyen un importante vehículo de inversión, con interesantes beneficios a corto, mediano y largo plazo.
Los Fideicomisos y Sociedades de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS y SIBRAS, respectivamente) se crean en el año 2004 a partir de diversas reformas a la LISR en las que se describieron las características que han de revestir y se designó al fideicomiso y la sociedad como exclusivos para la estructuración de las mismas.
Como tal, las denominaciones FIBRA y SIBRA no se mencionan en la LISR ni en otro ordenamiento legal. Esos conceptos han sido adoptados por el mercado, ya que la legislación en comento únicamente prevé qué características ha de contener para tener acceso al estímulo fiscal previsto en los artículos 224 y 224–A de la citada Ley.
En este sentido, el incentivo fiscal más importante es que quienes enajenen bienes inmuebles a una FIBRA o SIBRA, y a cambio reciban certificados de participación o acciones, respectivamente, podrán diferir el pago del ISR, o la acumulación de la ganancia hasta que vendan sus certificados o acciones, o el fideicomiso o la sociedad a su vez enajene los inmuebles en la proporción de la venta.
El impuesto diferido se actualizará desde el mes en que se hizo la aportación hasta el mes en el cual se enajenen los certificados o acciones, o el fideicomiso o sociedad venda el inmueble.
Si el enajenante es persona moral, la ganancia se acumula en el ejercicio en el que se tiene la obligación de enterar el impuesto y ese pago se considerará como provisional. Tratándose de las físicas que aporten inmuebles no tienen el deber de acumular el ingreso, por lo tanto, el impuesto pagado es definitivo, y la ganancia tampoco se acumula.
Si el inmueble aportado a la FIBRA o SIBRA se renta de inmediato a los fideicomitentes que lo aportaron, el diferimiento en los términos antes comentados, solo se podrá tomar durante la vigencia del arrendamiento sin exceder de 10 años.
Como se observa, el beneficio de diferir el pago del ISR es claro, sin embargo, el derecho para prorrogar el del IETU no es tan sencillo, ya que sólo se tendrá dicho beneficio cuando la aportación de bienes inmuebles sea a SIBRAS públicas, es decir, a aquéllas sociedades cuyas acciones coticen en la Bolsa Mexicana de Valores y esto evidentemente limita de forma importante el uso de la figura.
Para efectos de IVA, la aportación de un inmueble a un fideicomiso se considera enajenación objeto del impuesto. Si los bienes aportados son gravados para efectos de IVA, el fideicomitente estará obligado a trasladar el impuesto y el fideicomiso a recibir el traslado y pagarlo.
En conclusión, las FIBRAS y SIBRAS son un excelente instrumento para recabar fondos a través del mercado de capitales, o de un grupo de inversionistas determinado para el desarrollo de un proyecto inmobiliario destinado al arrendamiento. Esas figuras están sujetas al cumplimiento de ciertos requisitos, y otorgan un estimulo fiscal de diferimiento en el pago del ISR e IETU a las personas propietarias de inmuebles aportados, a cambio de una participación en estos vehículos con el objetivo de ser desarrollados.
Las FIBRAS y SIBRAS ofrecen también un régimen fiscal claro y propicio que las hace atractivas. Esto es de especial relevancia, ya que los desarrolladores del ramo inmobiliario buscan siempre el mayor rendimiento y la estructura fiscal comentada es un elemento clave que exhorta a tomar decisiones importantes en materia de inversión.
L.C. DIANA VALLADARES
Licenciada en Contaduría y Especialista en Administración Fiscal por la Universidad Veracruzana. Estudiante de la Maestría en Impuestos, Universidad Cristóbal Colón. Directora de departamento fiscal y contable en Firma ACSTRATEGOS.
Twitter: @diana_ugalde
ARTICULO REALIZADO COMO PARTE DE LAS ACTIVIDADESPARA LA MAESTRIA EN IMPUESTOS
UNIVERSIDAD CRISTOBAL COLON.
SIENDO CATEDRATICO MIGUEL CHAMLATY
